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衰退的中产阶级特权:抵押贷款利率下降

W ASHINGTON(美联社) - 三十年来,美国中产阶级享有的财富优势远远超过富人:抵押贷款利率下降。

现在,即使那个特权正在逐渐消失。

大多数普通购房者支付的价格与幸运的少数人相同或更高,他们可以负担得起。

根据Bankrate的数据,传统的30年期固定抵押贷款的平均利率为4.48%。 对于“巨型”抵押贷款 - 在该国大部分地区超过417,000美元的抵押贷款 - 平均为4.47%。

这一趋势反映了最富有的美国人和其他所有人之间日益扩大的贫富差距。 尽管传统借款人将较少的资本置于风险之中,但银行家们现在将巨型借款人视为更安全和更精明的赌注。

即使美国整体房屋复苏放缓,过去一年房屋销售额超过100万美元也有所飙升。 在一些地区,价格涨幅如此之大,以至于中产阶级买家甚至无力承担起适度房屋的需求。 他们还面临更严格的贷款规则,更高的首付要求以及待售房屋短缺。

过去,传统抵押贷款的利率将比大型抵押贷款利率低0.2至0.3个百分点。 十年前,传统费率平均为5.68%,超过5.97%。 中产阶级借款人的优势可能部分是因为政府特许公司保证即使借款人违约,贷款人也会按常规抵押贷款支付。 对于jumbos没有这样的保证。

有两个因素导致传统和巨型利率之间的差距消失:

- 政府在2012年开始提高向贷款人收取的费用,以保证对传统抵押贷款的支付。 贷款人以较高利率的形式将这一增长转嫁给了借款人。 这些费用旨在阻止购房者再次借贷超出他们的承受能力 - 这一趋势助长了2007年的房地产泡沫破裂。

- 银行家表示,他们已经开始使用抵押贷款利率来吸引高净值客户:有吸引力的jumbos利率已成为从这些客户获得额外业务的一种方式 - 从管理投资到提供广泛的金融服务。 更重要的是,这些借款人往往聚集在贷方认为更稳定的社区。

“大型借款人代表了金融机构追求的目标:那些非常渴望,大众富裕的消费者,”Bankrate高级分析师格雷格麦克布赖德说。

在2014年的前三个月,美国银行贷款的37%用于抵押贷款,而去年同期的这一比例为22%。

美国银行(Bank of America)领导消费者抵押贷款的马特•弗农(Matt Vernon)表示,较低的利率适用于生活在“甜蜜点”且富裕的就业和稳定房价的富裕借款人 - 地铁如纽约市,波士顿和加利福尼亚州的部分地区。

“我们正在放贷,我们认为房屋所有权是可持续的,”弗农说。

富国银行提供的jumbos起价为4.25%,比传统抵押贷款低约0.25个百分点。 本月,威尔斯大肆宣扬增加大型贷款的溢出效益:来自其独立的“财富,经纪和退休”部门的贷款同比增长14%。

“希望,它会继续上升,”威尔斯首席财务官蒂莫西斯隆谈到继续大量贷款的前景。

超过100万美元的房屋销售额在过去12个月中上涨了7.8%。 全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,与此同期整体房屋购买量下降7.5%相比。

旧金山,纽约和华盛顿等地区的价格已经升值,这些地区的巨型抵押贷款门槛高于全国平均水平。 这些城市的Jumbos贷款超过625,500美元,比全国平均水平高出约20万美元。

据房地产网站Trulia称,旧金山两居室住宅的中位数价格为102万美元。 纽约市房屋的中位数:120万美元。

在全国范围内,只有2%的房屋价格偏高。

Jumbos是加利福尼亚州拉霍亚等社区几乎所有人的必需品。这是Aniqa Jaswal和她的丈夫在2月份从海滩购买了一套四居室房子的地方。

贾斯瓦尔说:“这里没有低于大型房贷价格的房屋。”

这一趋势恰逢美国经济近5年复苏的不平衡性。 根据加州大学伯克利分校经济学家Emmanuel Saez分析的税收数据,2009年至2012年美国几乎所有收入增长率都达到了收入最高的1%。

相比之下,根据人口普查局的数据,2012年家庭收入中位数为51,017美元,比2007年的峰值低4,600美元。 由于加薪不足,中产阶级挣扎或犹豫不决承担抵押贷款债务。 许多人回忆起引发房地产市场崩溃并导致金融危机和经济衰退的高风险贷款。

甚至连巨型借款人也不会感到完全安全。 有些人在预期经济受挫的情况下借款,即使收入几乎没有变化,账单也会成倍增加。

其中一位是Stephanie Kellen,他在十二月为加利福尼亚州马林县的家庭再融资。 低于平常的巨额利率有助于取代其丈夫汽车维修业务的信贷额度。

“获得保障的最佳方式是尽可能长时间地获得低利率贷款,”凯伦说。

近五分之一的房主仍然欠他们的抵押贷款,而不是他们的房屋价值。 没有房屋净值,即使富裕的美国人从股票和高端房地产价格上涨中受益,他们也几乎没有财富。

与此同时,政府在拯救了房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等两家降低房价的公司后,减少了对中产阶级房屋所有权的支持。 房地产泡沫破坏了房利美和房地美,这保证了传统的抵押贷款支付。 两人都被迫以纳税人的成本进入联邦控制。

为了限制纳税人的风险,房利美和房地美的监管机构要求他们提高担保抵押贷款的费用。 这些费用的增加提高了传统的抵押贷款利率,并可能削弱了美联储维持低利率以振兴房地产市场和经济的努力的有效性。

“我们正在切断在财富建设方面取得最大成功的大道,”加州大学欧文分校的教授大卫·敏说道,他专攻抵押融资。

Quicken Loans的首席经济学家鲍勃沃尔特斯表示,较高的费用使业界担心更多的人将无力购买,尽管这些费用可能有助于保护一些人免承担无法承受的债务。

沃尔特斯怀疑传统抵押贷款的利率将再次大幅低于巨额利率。

“我不认为那些微观保证费用会回来的日子,”他说。